三重在住、まーです。
今回は土地調査について書きたいと思います。
私は主に不動産開発、不動産仲介の仕事をしてきました。
うちの田舎は都会のようにビルが少ないので、マンションやテナントビルの売買とかの仕事はほとんどないです。
直接または人を介して、田畑や山林、宅地等、土地を売れいというお話を頂いたら、その土地がどんな土地か調査します。
＜どんなことを調査するのか＞
近場の土地の場合、まず現地を見に行きます。
市街や県外等、少し遠い場所の場合はまず調査をしてから、売るのに問題ない土地なら見に行きます。
大きな土地なら、静岡、愛知、岐阜、大阪、京都、兵庫、滋賀、和歌山辺りまでは見に行きました。
沖縄の土地に関しては、知り合いがいるので見てきてもらっています。
基本的に自分が見に行ける範囲の土地を扱います。
＜土地調査①＞
（物件個別の状況調査）
まずその土地の住所、地番、面積、宅地か田畑か土地の種別まで把握します。
法務局に行けば、登記簿謄本（登記事項証明書）と公図、地積測量図等が登録されているか調べらます。有料ですが誰でも申請して登記されている情報を取得することができます。
山林などでは、その地番の登記簿がない、公図がない、という場合もあります。
地積測量図がない場合は、境界確定が登記されている土地かを調べます。
境界確定などは費用がかかる為、地積測量図がない土地も多くあります。
登記簿謄本にて、所在、地番、地目、地積、売買か相続か等の登記原因、その日付
抵当権などの担保の情報、地上権等の権利について記載されています。
今までの所有者の記録もわかりますので、相続で持っている土地か、購入した土地か等の情報も把握出来ます。
土地購入後5年以内に売却する場合、短期譲渡所得といって利益に対して約５０％の税金がかかるので、どんな原因でいつ取得したか見るのも重要です。
公図は土地の境界や位置、地番などを示しており、図に準ずる図面として扱われます。
公図には、500分の1や６００分の１等の縮尺が比較的多い為、山林等の大きな土地の場合は、膨大な枚数となります。
資料を張り合わせて把握したりもしますが複写がしにくいので、そういった場合は、市役所等の税務課で地番図も取得します。
地番図は公図を基に各市町村が作成した図面です。
こちらは縮尺を変えて印刷してもらえる事も多いのでそれを取得する場合も多いです。
発行してくれない市町村もあるので事前に確認します。
ただし、地番図はあくまでも参考に使うだけです。
登記されている書類＝第三者に証明する為のものという意味合いもあると思うのであくまでもメインは公図です。
地積測量図は、現地で立ち合い、土地と道路の境界をその道路の管理者である行政と確認したり、隣の土地の持ち主と境界を確認した上で、測量を行い、その結果が記載された図面です。
また、法務局に登記すると費用もかかるので、立会も行い境界も決めて図面まで作成した状態で登記のみされていない図面を確定測量図といいます。
ここまでの状況調査を経て、この土地のみの売却に必要な情報が集まります。
この後、物件個別の状況調査が完了した土地が法令上、どんな土地で、どんな法令に該当するかを調べます。
次回は法令調査の中の都市計画調査について書きたいと思います。
