三重在住、まーです。
前回書いた土地調査①／物件個別の状況調査が完了した土地は、次に法令上、どのような土地で、どんな法令に該当するかを調べます。
今回はその法令調査の内の都市計画調査について書きたいと思います。
（都市計画調査）
各市町村では、そのまちの将来のあるべき姿を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、土地をあるべき目標に適性に進めようと計画を立てます。
都市計画区域外はあまり人の住んでいない自然豊かな場所が多いです。
都市計画区域内はそこから市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域に分かれます。
市街化区域は、積極的に住宅や店舗などを建てる地域です。
その市街化区域の中でもまた用途地域といって、住居系、商業系、工業系等、建築できる建物の種類、用途の制限を地域分けして定めています。
市街化調整区域は自然環境を保つことや耕作をすることが目的となっている地域で、住宅や店舗等の建設は制限が設けられています。
非線引き区域は、市街化区域、市街化調整区域以外の区域であり、方向性がまだ決まっていず、比較的規制が緩い地域ともいえます。
地域ごとに店舗の建てられる面積、階層等が決まっている地域、パチンコ屋等の施設を誘導してはいけない地域等、地域の条例として大まかな用途だけを決めている市町村が多いです。
都会の土地の場合は、地価が高いので上へ上へと高層ビルを建てるので、どれだけ土地を有効に使えるか建ぺい率、容積率や各種斜線制限が非常に重要になります。
こういった都市計画区域を調査することは、最も重要です。
都市計画調査を行うことによりこの土地の価格も売却先も変わるからです。
市街化区域は街中と捉えても良いと思います。
非線引き区域は市町村により異なりますが、まち全体が非線引きの市町村もあります。
都市計画区域外は人口が少ない地域が多いですが、需要があるかどうかは別にして、比較的様々な建物が建てやすい区域です。
それに対して、市街化調整区域は農地であれ、山林であれ、建物を建てるが難しい地域ですので、購入したいという人が少ない地域であるとも言えます。
その為、土地の売却価格も低くなります。
都市計画調査が終わった後、その土地が農地の場合や山林の場合によって、調査する内容が異なってきます。
より詳細な土地調査については、また後日書かせて頂きます。
