三重在住、まーです。
前回の都市計画調査の続きとして、より詳細な土地調査について書きたいと思います。
今回は、該当地が農地だった場合の調査について説明します。
農地の場合：農地法／農地の種類
市街化調整区域の場合、農地は特に調査が必要です。
どれも一緒に見える田畑にも種類があります。
農地は農地の位置、自然条件、都市環境等により5種類の農地区分に分けられます。
①農振農用地内農地
これは比較的調べるのは楽です。
各市町村にいくと農地ごとに色分けしてくれてある地図があります。
農振法に基づき農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地であり費用をかけて整備してある土地です。
原則、田畑以外になにかすることは不許可です。
農振除外申請というものがあり、各市町村により年１～2回の申請受付がありますが、農家さんの家族向けの住宅以外は、なかなか農振地域を抜いてもらえません。
また、その土地の位置も重要で端ならまだ抜きやすいですが、ど真ん中は無理です。
過去に私も病院誘致で一度抜きましたが、かなり申請が大変でした。
農振地域についてはかなり昔に定められた場合、その後に道路等ができてこんな場所の農地が農振地域に指定されているのかとびっくりする時もあります。
その為、必ず調査します。
➁甲種農地
市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。
高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えた集団農地。
原則、田畑以外にすることは不許可です。
甲種農地と第１種農地の主な違いは、農業公共投資後８年以内を甲種農地、８年過ぎると甲種農地も第１種農地として扱います。
③第１種農地
集団農地（１０ヘクタール以上）。
農業公共投資対象農地。
生産力の高い農地。
この1種農地は度々各市町村で協議の対象となります。
どこまでの範囲が１０ヘクタールに入るか、道路で分断されていたりし、色々なパターンがあります。
ただ基本上記①～③に該当する場合、売りたいと言われてもお断りします。
理由は農地以外に原則できないからです。
一段の農地の場合、水道も通っていない地域が多く排水を流すことも無理だと思うので、建物を建てることは立地的にも無理だと思います。
端の方で集落に近い辺りや大きな道路に面したあたりだと水道管も近くにある可能性もあるので、その辺りなら農家さんの住宅は建つでしょうが。
④第２種農地
農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地。
市街化として発展する可能性のある区域内の農地。
⑤第３種農地
都市整備がされた区域内の農地。
市街化にある区域内の農地。
農地でスムーズに売却できるのは2種農地と3種農地です。
その土地の半径５００メートル以内に集落が３０件以上あれば、地域住民のための美容院や飲食店が可能という法令もあります。
ただその半径の値、集落の値などは各市町村により異なります。
市街化区域に隣接する場合、１００ｍ以内は建設不可とかのルールを設けている市町村もありますので、市町村ごとに確認が必要です。
市街化調整区域で田畑が小規模な太陽光発電施設に変わっていたりする場合、それは許可のおろしやすい２種農地、３種農地です。
三重県では、農振除外をして太陽光発電施設を許可した市町村もありましたが、県からクレームが入り、以降は太陽光発電施設を目的とする農振除外は禁止されました。
農地転用は基本市町村に提出しますが、４ヘクタールを超える転用は農林水産大臣の協議が必要となります。
その場合、時間も難易度も上がる為、できるだけ4ヘクタール以内に収めることをお勧めします。
農振農用地内農地の場合、ほとんどの場合が田畑の耕作しかできません。
