不動産取引／太陽光セカンダリー案件

三重在住、まーです

メガソーラーにしろ、田んぼ１枚くらいの低圧太陽光にしろ、私が用地買収や開発を頼まれてきた新規太陽光施設の土地は、買収段階で大体買主が決まっていました。

直接事業者が購入して使用する場合、事業者が購入後、顧客をみつけ販売する場合は、

事業者が金融機関等から顧客を紹介してもらったりしていました。

今出ているのはセカンダリー案件といって、すでに稼働している太陽光の売り案件が多いです。

グリーン投資減税等の当初メガソーラーを持った目的が達成し売却する業者や思ったより利益が見込めず売却する方もいるでしょう。

また、別の事で急に資金が必要になり売却する方もおられます。

＜使用後の撤去費用も見込んで購入を検討する＞

売電期間は20年間なので残り期間売電利恵が見込める投資です。

単純に予想利益を購入価格で割った表面利回りで10%が売買の基準と言われています。

アパート等に比べると入退去がない分、太陽が当たる限り売買収入は安定しているとは思いますが、九州等の太陽光は抑制といって電気が余っているときは一時的に買い取らないこともあります。

その為、売却に出している案件は圧倒的に九州案件が多いです。

また、日当たりも良く余っている土地が多かったことも関係していると思います。

買って注意しないといけないのは、売買価格買取制度には、使用後の撤去も当然入っています。

リサイクルできたら撤去費用は安くなってくるでしょうが、現時点では撤去にかかる費用が読みにくいと思います。

＜借地は土地の借入期間の延長ができるか確認を＞

太陽光の土地は、売買で購入する場合と借地の場合があります。

売電で取得した場合は、当然持っている間は固定資産税がかかりますし、草木が生えないよう管理も必要となります。

地上権（賃貸）の場合、20年以上借りたくても延長に応じてもらえない可能性も多大にあります。

＜購入するなら稼働中の案件がおススメ＞

中にはもう少しで完成する案件も売りに出ていたりします。

工事費用が足らないのか、契約が決まり手付金が入ってから工事が開始される物件もあります。

また、土地と太陽光の権利だけを売却して、購入者でパネルを設置する案件も出回っています

ひとつ言えるのは今から工事をする案件は、怪しい案件も多いという事です。

今まで残ってきた事には理由があります。

実際に地元の反対で事業中止となった案件、和歌山市の開発案件が売りに出ていましたが、地元自治会の同意書がないと行政は開発を許可しない市条例があるので、そのことをつっこんだら売却中止となった案件などがありました。

＜なんでもありの太陽光の商談＞

太陽光の商談は、通常の不動産案件と少し場合が多いです

通常商談申込書などを出して売主も了解して商談に入ると、一定期間は他の欲しい方との商談は受け付けません。

しかし、太陽光の場合、基本不動産会社が入っているとかでなく、太陽光関係の業者であったりする場合が多く、商談申込書を出した方に売電実績等の詳しい資料を渡すだけ渡す、あとは早いもの勝ち、同時進行で交渉するというパターンが非常に多いです。

中には同じ物件でいくつもの資料が出回り、間に入った業者が勝手に売却価格を上乗せした資料を作り、配っているパターンもあります。

その為、非常に怪しい世界でもあります。

不動産取引／売アパート、マンション編

三重在住、まーです。

今回は不動産取引の中で、売りアパート、マンションについてお話します。

まず、本当に良い物件は出回る前に売れています。
銀行の紹介で融資先に話がいったり、業者同士のツテで買ってくれる方を紹介しあったり。

よくマンションで利回り5%と表示されていますが、実際は固定資産税や借入利息が入ってないので当然実際の利回りはもっと低くなります。
最近よく出回っているのが、登記簿を調べると旧所有者から買ったばかりの業者が転売目的で売っているケースです。
当然そこには利益が乗っています。
賃料は一度下がるとなかなか上げるのは難しいです。
現在利回り5%の物件が利回り7%になる可能性は限りなく低いと思われます。
特に今後日本は人口が増えないだけに厳しいです。
可能性があるとすれば、いつまでも入居者が出てくる都会の一部の駅近案件くらいではないでしょうか。
その都会ですら、入居者の層は変わってくると思います。
地方から出てくる若者層は少子高齢化で減っていきます。
逆に都会に住む息子さんが地方に住む親を呼び寄せるパターンは増えてくると思います。

大阪の場合、市内は人口が増えていますが、近隣のまちは人口が減っていっています。
人口が増えているのではなく、どこかのまちの人口が減り、その分どこかのまちの人口が増えている状態です。

＜田舎の賃貸アパートや賃貸マンション＞

今後人口が減っていく中で今から購入する人は大丈夫なのでしょうか。

日本で今後人口が増えることはほぼありません。

新しいアパートができたら満室になったりしますが、その分古いアパートから退去者が出ます。

大手企業が進出して一時まちがバブルになることがあります。

従業員や派遣社員が各地から転勤してきて、アパートを探したり、それを売り文句に新築アパートを建てさせる業者がいたりします。

ローンが終わるまでまちにいてくれたら確かに良いと思いますが大手は撤退も早いです。

実際それで破産したアパートオーナーを何人も見てきました。

大学なら安心かとも思いましたが、私立の大学の場合は実際に撤退したりします。

最近では、北海道の大学が他のまちへキャンバスを移転すると発表され、撤退となる市の人口が減り、アパートの部屋も余ってくる等の頭を抱えているニュースが出ていますね。

やはり大学生がいなくなるとまちからアルバイトする人も減るし、消費も減り、賑わいがなくなります。

不動産取引／山林売買

三重在住、まーです

アウトドアの流行から個人が山を買った等の話をYouTubeなどでよく目にします。

今回は、土地の売買の中で最も難しいなと思っている山林の売買についてお話ししたいと思います。

山林の売り物件、どういう流れに話がくると思いますか？

私がメガソーラーなどの開発案件をしていた頃は、ゴルフ場の計画が頓挫した物件が

ある等、業者さんが個人的に情報をくれたりしました。

同じくバブル崩壊して持ち主が破綻して管財人である弁護士と話をする案件を、

業者さんが持ってきてくれたりもしました。

最近では、どこから回ってきたか分からない資料を業者さんがライン等で送ってくる場合が最も多いです。

LINE等が普及して本当に便利になりましたが、今までパソコンのメールを扱えなかった

人でもLINEは扱いやすいので、簡単に資料が送られるようになりました。

山林に限らず、様々な案件の資料が回ってきますが、回ってきた案件は、世に沢山出回っている案件なのでまず決まりません。

実際に決まる案件は、世に出回っていない物件です。

回ってきた物件資料を見たら調査がズサンかどうかわかります。

その人が実際に山林の売買の実績があるかどうかも、喋ったらわかります。

実際に購入に興味ある人がいる場合は下記の調査を独自に行います。

基本回ってきた資料は参考程度にしか信じないようにしています。

＜目の前に見える山林、持ち主は数十人の場合も＞

山は1人の方が持っている場合もあれば、多くの方が少しずつ持っている場合もあります。

また、その地域の集落が共同で持っている場合もあります。

山に限らずと大きな土地は地番がいくつもの地番に分かれている場合が多いです。

５万坪で数百の筆数（地番）、数十人の所有者の場合、５０万坪で７筆（地番）、所有者が林業をメインとされている1社の場合、１００万坪で２０筆（地番）、１社の場合もありました。

＜山の調査は他の案件より調査費用がかかります＞

筆数が多い場合は特に大変です。

法務局で所有者は誰か登記事項証明書を取りますが、オンラインでも１通３２０円ほど、

５００地番があれば所有者を調べるだけで１５万円かかります。

事業地の真ん中に他人の土地が混じっていたら大変なのでちゃんと調べます。

銀行融資で物件を購入する場合、他人地が含まれていた場合、銀行は融資しません。

なので、その土地も買って１つの事業地にまとめないといけません。

他人地のままだとその土地上には建物も建てられないので、自由度の低い土地となってしまい価値も下がります。

また調査した結果、明治時代で登記情報が終わっている、土地の所有者の住所が書いていない、大正時代の抵当権が記載されている等、処理に非常にお金も時間もかかる場合や売買不可の場合もあります。

物件を直接見に行かなければなりません。

県外の場合だと交通費も時間もかかります。

そういった手間をかけて良い案件かどうかの判断を短い期間で行います。

＜山は大きすぎて、大体しか場所は把握できない場合＞

登記事項証明書に記載されている面積が正しいとは限りません。

むしろ限りなく面積が違うと思っています。

一番信用できるのは、県の森林整備事業の為に残してある書類です。

ただし、こちらもあくまでも図面上で面積を図っているだけなので完全ではありません。

山林は面積が大きいので持主同士で境界確定をするなどほぼ不可能です。

大きな木の幹の真ん中を境界の真ん中としてきたなど、非常にアバウトの場合がほとんどです。

その為、面積はおおよその面積と思ってもらうしかありません。

今はＧＰＳで測量できたりしますが昔はそんなのもないですし、林業の場合、土地の面積よりもどんな木が何本植わっているか、そちらの情報の方が大切になります。

その情報も今現在正しいかどうかわからない為、木の所有を目的に物件が欲しい方がいる場合は、今現在の木の本数等の状況が記載されている現況証明書を土地の持ち主に取ってもらいます。

＜実際には物件がない場合＞

登記簿はあるが、現地に物件がない場合もあります。

このような案件を幽霊案件と呼んでいます。

その地番がどこにあるか、行政すら把握できていない土地、そんな土地でも登記簿があれば売買はできますし、自分のものという証明もできます。

山を買う際はご注意ください。

＜立木が登記されている場合＞

山林売買で最も注意して欲しい事は、立木が登記されている場合があると言う事です。

気をつけないと、土地は自分のモノになったのに、立木は元の所有者のままという事態になってしまいます。

立木とは、樹木の集団のことを言います。

立木は原則として定着物である為、土地とその法律的運命を共にします。

しかし、立木法により登記（注１）や明認方法（注２）を施された場合には、土地とは個別に取引することができます。

林業を営んでいた山などでは、立木登記がされている場合があるのでご注意ください。

（注１）立木登記

材木業を営む方等、山林は土地より生えている木に価値をおく人たちがいます。

立木を土地と分離して売買する取引が古くから行われてきた為、明治４２年に「立木に関する」法律が制定されました。

この法律に基づいて、所有権の保存登記をされた立木は、その限りで不動産として扱われる為、土地と切り離して所有権の移転や抵当権の目的とする事ができます。

土地の登記事項証明書の表題部に立木登記と記載されます。

土地の登記とは別に立木の登記があるという事です。

立木の登記に関してはオンラインにて請求することはできません。

その土地のある法務局に直接行くか郵送してもらうかする必要があります。

ちなみに私が関わった山林では、所有権移転登記費用は土地よりも立木の方が高かったです。

（注２）明認方法

樹木が誰の所有なのかを公示する制度です。

具体的には、立木の皮を削って所有者の名前を書く、立札をたてるなどして誰の所有なのかを示しておく等の方法によって公示すうようです。

土地調査⑤／その他調査

三重在住、まーです。

今まで土地調査についていくつか書いてきましたが、今回が最後になります。

最後、その他詳細調査として紹介して紹介します。

その他①：ハザードマップ／海沿い、川沿い、山林、高台等

土砂災害、洪水、高潮、津波等などの種類があり、特定の地域の災害予想範囲が分かるようになっています。

詳細は市町村の災害担当の課で調べます。

その他➁：自然公園／海沿い、山林

自然公園には国立公園、国定公園、県立自然公園の3種類があります。

地域の自然環境を守る視点から特別地区（厳しい順に特区別保護地域、第一種特別地域、第二種特別地域、第三種特別地域）、普通地域に分類され、地域、地区ごとに規制を受ける行為を定めています。

特別地域では工作物の建設や木竹の伐採等が規制されたりします。

こちらの方は環境省で調べたりします。

三重県だと伊勢志摩国立公園が有名です。

その他④：埋蔵文化財包蔵地（ほうぞうち）調査

売約する予定の土地が市の教育委員会が作成する遺跡地図に入っているかどうか確認します。

入っている場合は開発行為をする前に現地で土地を掘ったりして調査が必要となります。

重要な遺跡が見つかると工事はストップします。

遺跡調査が必要と判断された土地は、買主が購入を躊躇する場合もあります。

その他⑤：上水道管、下水道管の埋設状況

市町村の水道管理の課で確認できます。

売却する土地の前面道路等に上水道間が入っているか、下水道はどうか等調べます。

上水道管が入っていない場合はどこから引込をするか等、行政と協議します。

マンション等水道を多く使う建物を建てる場合は、現状の水道管だと水圧が弱いからもっと大きな水道管から引込をしないといけない等の協議が必要となります。

下水道が引き込まれていない場合は、数年以内に引込計画があるのかを聞きます。

ない場合は浄化槽となります。

その他⑥：前面道路の幅員、管理者調査

道路に側溝を設けたり、車を土地に乗り入れるために樹木を伐採したりするときに、前面道路が県道か市道かで話をしにいく行政が異なります。

また道路の幅が狭いと、土地をセットバックといって奥に引っ込めて道路幅員を広げる等の措置が必要となるので、そういう協議もします。

これにて土地調査についてのシリーズは終了となります。

次回は、もっとも土地の売買の中で最も難しいなと思っている山林の売買について書きたいと思います。

土地調査④／山林調査

三重在住、まーです。

前回、より詳細な土地調査として農地調査について書きました。

今回は、該当地が山林だった場合のより詳細な土地調査について説明します。

山林の場合：森林法／森林計画調査

地域森林計画対象民有林区域に入っているかどうかを調査します。

地域森林計画対象民有林区域とは、都道府県知事が５年ごとに１０年を１期としてたてる地域森林計画の対象となる民有林（国が所有する国有林以外の森林）のことです。

その区域に入っていると、立木の伐採や開発行為を行う場合、許可や届け出が必要となります。

地域森林計画対象民有林区域に関しては、県の森林計画担当の課で調べます。

森林法／保安林調査

保安林は木材生産ではなく、水源の保持、土砂災害の防止、生活環境の向上などの森林が持つ公益的機能を重視し、機能を発揮することを一般の森林以上に期待された森林です。

その為、伐採等は難しいです。

山林全体の中で保安林がどれだけの面積、どの位置に入っているか等の確認が必要となります。

ほとんどが保安林なら伐採も開発もできないので、購入者はいないと思われます。

保安林に関しては、県に確認するか、登記事項証明書を取り寄せて確認します。

最近はネットで情報を公開している県も多いです。

等高線の入った図面の取得

等高線とは同じ高さを結んだ線の事で、等高線の感覚が狭いと傾斜は急、等高線の感覚が広いと傾斜は緩やか等の判断ができます。

高さ等も記載されている場合が多く、山林の形状等がわかるので非常に重要になります。

砂防法／山林、高台等

砂防指定地等の区域に該当するかどうかも調査します。

砂防指定地等の区域とは、土石流や土砂崩れなどによる土砂災害を未然に防ぐための砂防設備を要する土地、または治水上砂防のために一定の行為を禁止、制限すべき土地として国土交通大臣が指定した区域のことです。

この区域では、土地の伐採、盛土、切度、土石の採取、立竹林の伐採等の行為が制限されます。

市町村によっては大々的にかかっている場合もあります。

その場合は開発時等に砂防対策の工事が必要となります。

私は、山林の売買が土地の売買の中で最も難しいなと思います。

次回の土地調査⑤／その他についてを書き終わりましたら、山林の売買の難しさについて書こうと考えています。

土地調査③／農地調査

三重在住、まーです。

前回の都市計画調査の続きとして、より詳細な土地調査について書きたいと思います。

今回は、該当地が農地だった場合の調査について説明します。

農地の場合：農地法／農地の種類

市街化調整区域の場合、農地は特に調査が必要です。

どれも一緒に見える田畑にも種類があります。

農地は農地の位置、自然条件、都市環境等により5種類の農地区分に分けられます。

①農振農用地内農地

これは比較的調べるのは楽です。

各市町村にいくと農地ごとに色分けしてくれてある地図があります。

農振法に基づき農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地であり費用をかけて整備してある土地です。

原則、田畑以外になにかすることは不許可です。

農振除外申請というものがあり、各市町村により年１～2回の申請受付がありますが、農家さんの家族向けの住宅以外は、なかなか農振地域を抜いてもらえません。

また、その土地の位置も重要で端ならまだ抜きやすいですが、ど真ん中は無理です。

過去に私も病院誘致で一度抜きましたが、かなり申請が大変でした。

農振地域についてはかなり昔に定められた場合、その後に道路等ができてこんな場所の農地が農振地域に指定されているのかとびっくりする時もあります。

その為、必ず調査します。

➁甲種農地

市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。

農業公共投資（土地改良事業等）から8年以内であること。

高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えた集団農地。

原則、田畑以外にすることは不許可です。

甲種農地と第１種農地の主な違いは、農業公共投資後８年以内を甲種農地、８年過ぎると甲種農地も第１種農地として扱います。

③第１種農地

集団農地（１０ヘクタール以上）。

農業公共投資対象農地。

生産力の高い農地。

この1種農地は度々各市町村で協議の対象となります。

どこまでの範囲が１０ヘクタールに入るか、道路で分断されていたりし、色々なパターンがあります。

ただ基本上記①～③に該当する場合、売りたいと言われてもお断りします。

理由は農地以外に原則できないからです。

一段の農地の場合、水道も通っていない地域が多く排水を流すことも無理だと思うので、建物を建てることは立地的にも無理だと思います。

端の方で集落に近い辺りや大きな道路に面したあたりだと水道管も近くにある可能性もあるので、その辺りなら農家さんの住宅は建つでしょうが。

④第２種農地

農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地。

市街化として発展する可能性のある区域内の農地。

⑤第３種農地

都市整備がされた区域内の農地。

市街化にある区域内の農地。

農地でスムーズに売却できるのは2種農地と3種農地です。

その土地の半径５００メートル以内に集落が３０件以上あれば、地域住民のための美容院や飲食店が可能という法令もあります。

ただその半径の値、集落の値などは各市町村により異なります。

市街化区域に隣接する場合、１００ｍ以内は建設不可とかのルールを設けている市町村もありますので、市町村ごとに確認が必要です。

市街化調整区域で田畑が小規模な太陽光発電施設に変わっていたりする場合、それは許可のおろしやすい２種農地、３種農地です。

三重県では、農振除外をして太陽光発電施設を許可した市町村もありましたが、県からクレームが入り、以降は太陽光発電施設を目的とする農振除外は禁止されました。

農地転用は基本市町村に提出しますが、４ヘクタールを超える転用は農林水産大臣の協議が必要となります。

その場合、時間も難易度も上がる為、できるだけ4ヘクタール以内に収めることをお勧めします。

農振農用地内農地の場合、ほとんどの場合が田畑の耕作しかできません。

土地調査➁／都市計画調査

三重在住、まーです。

前回書いた土地調査①／物件個別の状況調査が完了した土地は、次に法令上、どのような土地で、どんな法令に該当するかを調べます。

今回はその法令調査の内の都市計画調査について書きたいと思います。

（都市計画調査）

都市計画法／都市計画区域

各市町村では、そのまちの将来のあるべき姿を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、土地をあるべき目標に適性に進めようと計画を立てます。

その際に都市計画区域内と都市計画区域外に分かれます。

都市計画区域外はあまり人の住んでいない自然豊かな場所が多いです。

都市計画区域内はそこから市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域に分かれます。

市街化区域は、積極的に住宅や店舗などを建てる地域です。

その市街化区域の中でもまた用途地域といって、住居系、商業系、工業系等、建築できる建物の種類、用途の制限を地域分けして定めています。

市街化調整区域は自然環境を保つことや耕作をすることが目的となっている地域で、住宅や店舗等の建設は制限が設けられています。

非線引き区域は、市街化区域、市街化調整区域以外の区域であり、方向性がまだ決まっていず、比較的規制が緩い地域ともいえます。

地域ごとに店舗の建てられる面積、階層等が決まっている地域、パチンコ屋等の施設を誘導してはいけない地域等、地域の条例として大まかな用途だけを決めている市町村が多いです。

都会の土地の場合は、地価が高いので上へ上へと高層ビルを建てるので、どれだけ土地を有効に使えるか建ぺい率、容積率や各種斜線制限が非常に重要になります。

こういった都市計画区域を調査することは、最も重要です。

都市計画調査を行うことによりこの土地の価格も売却先も変わるからです。

市街化区域は街中と捉えても良いと思います。

非線引き区域は市町村により異なりますが、まち全体が非線引きの市町村もあります。

都市計画区域外は人口が少ない地域が多いですが、需要があるかどうかは別にして、比較的様々な建物が建てやすい区域です。

それに対して、市街化調整区域は農地であれ、山林であれ、建物を建てるが難しい地域ですので、購入したいという人が少ない地域であるとも言えます。

その為、土地の売却価格も低くなります。

都市計画調査が終わった後、その土地が農地の場合や山林の場合によって、調査する内容が異なってきます。

より詳細な土地調査については、また後日書かせて頂きます。